Ипотека в России и Европе: почему там втрое дешевле
Путин распорядился снизить ипотечную ставку до 8%, на Западе она — около 3%
Обещанные «подарки» населению из послания президента Федеральному собранию перевоплотились в конкретные поручения правительству. Путин поручил кабмину и центробанку принять меры для снижения ипотечной ставки до 8%, а для многодетных семей с детьми — до 6%. Между тем в Европе средняя ставка ипотечного кредитования — 3%, а в Японии и вовсе 1,2% годовых. О причинах такого контраста с Россией нам рассказали эксперты.
фото: Геннадий Черкасов
Одни из адресатов государственной милости — семьи с детьми, которым Владимир Путин посулил новые условия льготной ипотеки, а именно — ставку в 6% на весь срок выплаты кредита. Кроме того, государство из своего кармана выделит по 450 тыс рублей многодетным семьям-ипотечникам. Благородная цель помочь молодым семьям с жильем, на самом деле, убивает для государства сразу и второго зайца — так оно помогает стагнирующей строительной отрасли.
Ипотеку с господдержкой семьям с детьми предложили еще в 2015 году. Тогда из-за экономических проблем рынок кредитования проседал, а еще хуже чувствовала себя строительная отрасль: стало выгоднее покупать вторичное жилье, а не квартиры в новостройках. Поскольку о строителях государство всегда трепетно заботилось (для экономики отрасль весомая), оно решило простимулировать спрос среди тех, кто особенно нуждается в жилье, и ввело льготную ставку в 12% для семей с двумя и более детьми. Средняя ставка на общих условиях тогда была значительно выше. Идея состояла в том, что государство выбрало банки, которые будут участвовать в программе, и компенсировало им разницу между льготной и основной ставкой. Задумка удалась: такие льготные кредиты пользовались спросом, заемщики получали выгодные условия, а строительный рынок восстановился.
Программа ипотеки с господдержкой действовала до 2017 года. С начала 2018 года ее вновь решили реанимировать до конца 2022 года, но уже на других условиях. Льготная ставка опустилась до 6%, ее могли получить семьи со двумя детьми, однако субсидированная ставка для них действовала лишь 3 года. Для семей с тремя детьми — 5 лет. Если семья взяла льготную ипотеку и в ней появился третий ребенок, то к трем годам прибавлялись пять. Соответственно, максимальный срок действия льготной ставки равнялся 8 годам. При этом средняя основная ставка по ипотеке была около 10%. На компенсацию этой разницы банкам государство заложило траты из бюджета в 600 млрд рублей. Льготными условиями воспользовались почти 580 тыс. семей.
В чем же отличие нынешней схемы, предложенной президентом, от прежней? Главное: субсидировать ипотечную ставку в 6% на весь срок кредита. В своих поручениях он распорядился разработать конкретные поправки до 25 марта. Пока не понятно, смогут ли действующие обладатели льготных кредитов рефинансироваться по новым условиям, то есть на весь срок действия займа. Прошлые условия такую возможность давали. Интересно также, распространится ли льготная ипотека на вторичку? Скорее всего, нет. В прошлые годы ипотечная «скидка» предоставлялась только на квартиры в новостройках и только на купленные у застройщиков. Должен появиться и список банков-участников программы. А самый главный вопрос: действительно ли готово государство компенсировать банкам недополученный доход на ипотечных кредитах, которые многие семьи берут не на 3 года и даже не на 8, а на 15 — 25 лет.
Мы попросили экспертов посчитать, во сколько бюджету может обойтись нововведение из президентского послания. «Если на максимальные 8 лет поддержки по ипотеке государство выделило 600 млрд рублей, то получается, что за 1 год траты на этот проект – 75 млрд рублей. В среднем россияне оформляют жилищные кредиты на 15 лет. Если льготная ставка будет действовать на протяжении всего срока погашения ипотеки, это может стоить 1,125 трлн рублей для бюджета страны», — подсчитала руководитель аналитического департамента компании «ФинИст» Катя Френкель. По предположению эксперта, новые условия будут более выгодными, подстегнут спрос и предложение в 2-3 раза.
Тем не менее, ипотечные ставки в России остаются высокими, даже для нуждающихся молодых семей. Для сравнения: в Японии процент по жилищным кредитам не превышает 1,2% годовых, в Швейцарии — 1,4%, в остальной Европе — 3%. «В развитых странах настолько низкая плата за ипотеку, что нет особой потребности в развитии льготных инструментов для отдельных категорий, — поясняет Френкель, — Зато похожая с Россией схема есть в Узбекистане: семьям с детьми на 5 лет предоставляют льготную ставку в 7%».
Почему же в большинстве развитых стран ставки по жилищным кредитам такие низкие, а в России — в разы выше? Дело в том, что ипотечные ставки, как и любые другие ставки по банковским кредитам, напрямую связаны с ключевой ставкой, которую устанавливает Центробанк. Весь 2017 год российский регулятор ставку снижал на фоне стабилизации экономической ситуации и низкой инфляции, а в 2018 году начал ее повышать — до сегодняшних 7,75%. Вслед за решением ЦБ банки подняли ипотечные ставки. В настоящее время средняя ставка по ипотеке составляет 9,6%. Эту цифру Путин и предложил понизить до 8%.
«В нашей стране долгое время была высокой инфляция, и ЦБ боролся с этим всеми способами. В развитых странах после кризиса ипотечного кредитования в 2008 году инфляция упала до нуля, и даже заваливалась в дефляцию. Это сложно представить россиянину, но там, от того, что цены не растут, а падают — страдал бизнес и экономика в целом.
Предпринимателям было не выгодно держать убыточный бизнес, поскольку цены на товары снижались, выгоднее было отнести весь капитал в банк и положить их под хоть какой-то процент. Чтобы помочь многим компаниям держаться на плаву, ФРС США, ЕЦБ (Европейский центробанк), Банк Англии решили помочь своим компаниям. Как? Стимулировать не вклады, а кредитование.
Они снизили процентные ставки, в некоторых случаях — до нуля: теперь компании могли взять дешевые кредиты в такой непростой ситуации для реабилитации после кризиса. Вклады стали невыгодными для них: нулевая ставка никакого дохода не принесет», — пояснила Катя Френкель, руководитель аналитического департамента компании ФинИст.
Соответственно, в Европе и Америке, когда бизнес реабилитировался, вслед за ним стабилизировалась и инфляция. Ипотечные ставки автоматически установились на невысоком уровне. Казалось бы, для банков это не выгодно, но финансовые организации в развитых странах зарабатывают по-другому: они получают свое за счет объемов спроса, им могут доплачивать строительные компании, плюс чем меньше кредитная ставка, тем меньше просрочек и невыплат, поясняет эксперт.
Отметим, что ипотечные займы в общем кредитном портфеле занимают существенную нишу — 43%. «При этом средняя сумма ипотечного кредита составляет около 2 млн рублей в целом по России», — отмечает президент Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств Эльман Мехтиев.
Имея в распоряжении статистику жилищных займов, озвученную экспертами, несложно посчитать в ипотечном калькуляторе, во сколько обойдутся «средние» 15 лет выплаты «средних» 2 млн кредита под 6% годовых. Ежемесячный платеж составит почти 17 тыс. рублей, а переплатить по кредиту придется 1 млн 37 тыс. рублей.